Nejčastější dotazy k dluhům u nájmu bytu a možnému vystěhování
6. dubna 2020 Koronakrize

Nejčastější dotazy k dluhům u nájmu bytu a možnému vystěhování

Nemám peníze na zaplacení nájmu. Majitel mi dává výpověď z bytu a já nevím za jakých podmínek se musím vystěhovat. Odpovědi na nejpalčivější otázky k nájemním vztahům, které doléhají v souvislosti s pandemií covid-19 na širší skupinu obyvatel, připravili naši odborníci ze sociálních poraden.

Přinášíme aktuální přehled najčastějších dotazů, s nimiž se setkávají naši pracovníci v sociálních poradnách v těchto týdnech. Některé jednodušší problémy už umíme pojmenovat nyní, jiné se teprve ukáží později a budeme se jim věnovat v dalších pokračováních.

Texty byly aktualizovány 10. 4. 2020.

Jaké jsou neprávní možnosti řešení situace dlužného nájemného?

Jako v případě jiných dluhů je zásadní brzká komunikace s věřitelem.

Na co se mám v nájemní smlouvě zaměřit?

Podle zkušeností poradny je mnoho nájemních smluv (na nájem bytu) částečně neplatných či nicotných (vůbec se k některým částem smlouvy nepřihlíží). Takové vady jsou způsobeny rozporem (části) nájemních smluv se zákonem (především zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů).

Většinou jde o různé smluvní pokuty nebo jiné zjevně nepřiměřené povinnosti (např. zákaz nájemci nahlásit si v pronajatém bytě adresu trvalého pobytu).

Stejně tak jsou nicotné části nájemní smlouvy, které zkracují práva nájemce podle § 2235 - 2301 občanského zákoníku. To mimo jiné znamená, že nájemní smlouva nesmí obsahovat další výpovědní důvody (ze strany pronajímatele) než ty, které jsou uvedeny v zákoně. Stejně tak nesmí obsahovat právo pronajímatele odstoupit od smlouvy (nebo vypovědět bez výpovědní doby), pokud nájemci vznikne dluh na nájemném po dobu kratší než tři měsíce. Přesto nájemní smlouvy obdobná ustanovení často obsahují (např. právo pronajímatele odstoupit od smlouvy, pokud nájemce bytu bude v prodlení se zaplacením jedné měsíční platby nájemného po dobu delší než 15 dnů).

Jakými způsoby může skončit nájem?

Nejčastěji nájem skončí:
1)      Dohodou nájemce a pronajímatele
2)      Uplynutím doby (u nájmu na dobu určitou)
3)      Výpovědí

Mění nějak současná mimořádná opatření kvůli koronavirové epidemii právo pronajímatele vypovědět nájem?

Zatím ne. Poslanecká sněmovna schválila 8. dubna 2020 návrh zákona, který omezí právo pronajímatele podat výpověď u nájmu bytu. Návrh ještě bude schvalovat Senát a prezident.
Podle návrhu zákona pronajímatel nemůže v době do 31. prosince 2020 nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo

a) v době od 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději všakdo dne 31. července 2020, a

b) převážně v důsledku omezeníplynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.

Je nezbytné, aby byly splněny obě podmínky. Pronajímatel tedy není automaticky omezen v právu podat výpověď z nájmu bytu pro případ jakéhokoli dluhu. Ale takový dluh na nájemném musí vzniknout v důsledku současných omezení – např. kvůli nižším příjmům v důsledku pobírání ošetřovného, karantény apod.

Zároveň nájemce je povinen pronajímateli co nejdříve předložit dostupné důkazy o tom, že nájemce je v prodlení s placením nájmu z důvodů popsaných výše pod písm. b). Úřad práce bude za tímto účelem pro nájemce vydávat potvrzení. Nájemce bude pro získání potvrzení povinen doložit podklady, které určí metodický pokyn.

Po zrušení nouzového stavu může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud na něm nelze takové omezení spravedlivě považovat – za podmínky, že u nájemce pominuly důvody dle písm. b) – viz výše. Zpravidla půjde o takové pronajímatele, kteří kvůli neplacení nájemného přišli o hlavní zdroj příjmů a nebudou mít  dostatek peněz ani na nutnou výživu.

Můžete sledovat průběh schvalování návrhu zákona.

V jakém případě může pronajímatel vypovědět nájem kvůli dluhu na nájemném?

Nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou je možné vypovědět v tříměsíční výpovědní době, pokud nájemce poruší hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Za hrubé porušení podle našeho názoru nelze považovat nezaplacení jedné platby (měsíčního) nájemného.

Proto bude častější výpověď nájmu bez výpovědní doby. Pronajímatel může vypovědět nájem bytu bez výpovědní dobu mimo jiné, pokud  nájemce nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců.

Jsou pro výpověď bez výpovědní doby stanoveny přísnější požadavky než u výpovědi tříměsíční výpovědní dobou?

Ano, pro výpověď bez výpovědní doby jsou stanoveny přísnější požadavky než u výpovědi tříměsíční výpovědní dobou.

Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi bez výpovědní doby, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Pronajímatel tedy musí vyzvat nájemce k uhrazení dluhu před zasláním výpovědi bez výpovědní doby, jinak je výpověď nicotná.

Můžu se nějak bránit proti výpovědi?

Ano, proti výpovědi můžete vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Výpověď musí obsahovat poučení nájemce o těchto právech, jinak je neplatná.

Je důležité, zda jde o nájem na dobu určitou nebo dobu neurčitou?

Ano, je to důležité i v případě vzniku dluhu na nájemném.

Nájem na dobu neurčitou nemůže skončit uplynutím doby nájmu. Pokud pronajímatel  chce ukončit nájem kvůli dlužnému nájemnému, musí využít zákonné důvody pro výpověď (bez výpovědní doby nebo s 3 měsíční výpovědní dobou). Nájem bytu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět i ze dvou důvodů, které nejsou u výpovědi nájmu na dobu určitou:

a) pokud má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,

b) pokud potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Tyto výpovědní důvody však nemůže pronajímatel zneužívat. Pronajímatel je totiž povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Nájem na dobu určitou může skončit uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán v nájemní smlouvě. Pronajímatel tedy nemusí vypovídat nájemní smlouvu a pouze počká na skončení doby trvání nájmu a vyzve nájemce k vyklizení a odevzdání bytu. Na takovou výzvu neklade zákon tak přísné požadavky jako na výpověď z nájmu bytu.

Liší se nějak nájem a podnájem?

Nájem se často zaměňuje s podnájmem. Mezi nájmem a podnájmem však je podstatný rozdíl. Nájemní smlouvu uzavírá vlastník bytu s nájemcem. Podnájemní smlouvu uzavírá nájemce s podnájemcem, podnájemce proto nemá přímý právní vztah s vlastníkem bytu. Proto má podnájemce i méně práv než nájemce.

Pro určení, zda jde o nájemní nebo podnájemní smlouvu je stěžejní obsah smlouvy - nikoli název. Stává se, že je nájemní smlouva označená jako podnájemní a opačně.

Kdy se musím vystěhovat po skončení nájmu?

Nájemce má odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem končí.

Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

Bydlím v bytě i po skončení nájmu. Co jsem povinen platit pronajímateli za užívání bytu?

Nájemce je povinen platit pronajímateli náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

Může mě po skončení pronajímatel vystěhovat sám nebo vyměnit zámky?

Nemůže. Pronajímatel musí podat žalobu na vyklizení k soudu a vyčkat na pravomocné rozhodnutí soudu, ve kterém soud určí lhůtu k vyklizení. To neplatí pouze v případě, že jste spolu uzavřeli smlouvu (nebo změnu smlouvy) se svolením k přímé vykonatelnosti. Taková smlouva však vyžaduje formu notářského zápisu a vzhledem k ceně notářského zápisu je v u nájmu bytu využívána zřídka.  Pokud jste uzavřeli smlouvu se svolením k přímé vykonatelnosti, může pronajímatel rovnou podat návrh na exekuci vyklizením bytu.

Pokud by se Vás pronajímatel snažil vystěhovat sám nebo vyměnit zámky, je velmi pravděpodobné, že spáchá přečin porušování domovní svobody podle § 178 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Mohu se sám dopustit trestného činu, pokud pronajímateli dobrovolně neodevzdám byt?

Ano, pokud soud vydá pravomocné rozhodnutí o vyklizení a nájemce se ve lhůtě stanovené soudem nevystěhuje, vystavuje se nájemce riziku trestního stíhání pro trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu podle § 208 trestního zákoníku.

Kam dál?